依據國外物流園區的發展經驗，其投資回收期大概在15年左右，其主要原因是物流園區投資大，贏利途徑有限，投資回報緩慢。在我國，因為地價相對更為低廉，同時物流園區大多利用了原來的倉儲設施設備存量，因此，理論上來說，其贏利遠景應當更為看好。因為投資主體的不同（有的以政府為主，有的以企業為主），以及物流園區功能上的不一樣，各物流企業有著不同的贏利能力，回報率也不一樣。本次針對所采用的運作模式背景下的物流園區的贏利模式進行概括性的分析。總的來說，物流園區的贏利主要來自五個方面，即土地增值、出租收入、服務費用、項目投資收益及其余收益。

    （1）土地增值

    對于園區全部者與經營者來說，均將從土地增值中獲取巨大收益。全部者（即初期投資者）從政府手中以低價購得土地，等完成初期基礎39設施設備建設后，地價將會有一定的升值，而到物流園區正式經營后，還將大幅上漲。對于經營者（即物流經營商）來說，土地的增值將能增加其土地、倉庫、房屋等出租收入。在日本，運作最為成功的東京物流組團，其物流園區的主要贏利即來自土地價值的增加。

    （2）出租收入

    園區全部者與經營者按一定比例對出租收入進行分配。
    ①倉庫租賃費用
    經營者將園區內所建筑的大型現代化倉儲設施設備租給一些第三方物流商、生產型企業等，從中收取租金，這是出租收入主要來源之一。
    ②設備租賃費用
    將園區內一些主要的交通設施設備如鐵路專用線、物流設備如裝卸、運輸設備等租給園區內企業運用，收取租金。
    ③房屋租賃費用
    主要包含園區里面一些辦公大樓及用作各種其余用途的房屋租金。
    ④停車場收費
    物流園區憑借壯大的信息功能，吸引眾多運輸企業入駐，園區內建筑現代化停車場，也將收取一定的停車費用。
    ⑤其余管理費用
    包含物業管理費等其余費用。

    （3）服務費用

    ①信息服務費用
    這是最主要的服務費用之一。一是提供車輛配載信息，幫助用戶增加車輛的滿載率和減少成本，并從節約的成本中按比例收取一定的服務費。二是提供商品供求信息，可以為園區內的商戶服務，從本地和周邊地市配送他們所要進的各種商品，以減少他們的經營成本；同時可以專門為社會上大的商場、批發市場和廣大客戶服務，為他們從全國各地集中配送他們所需要的各種商品。在收費方法上采取按成交額提取一定比例的中介費的方法。
    ②培訓服務費用
    利用物流園區運作的成功經驗及相關的物流發展資訊優勢，開展物流人才‘培訓業務，從中收取培訓費用。
    ③融資中介費用
    園區經營商通過介紹投資者進駐園區，從中收取中介費用。
    ④其余服務費用
    包含技術服務、體系設計等服務費用。

    （4）項目投資收益

    對于園區全部者來說，還可以自己對看好的物流項目如加工項目、配送業務等進行投資，從中獲取收益。

    （5）其余收益

    園區經營商還可以通過增資擴股、上市等方法獲取收益。

    總之，物流園區的未來發展前景是非常巨大的，盈利模式也是非常巨大的，而后國內的各種物流第三方平臺也不斷的興起，其中56聯盟網就是一個不錯的物流綜合信息平臺。